Der Weg zum Eigenheim

RETO WESTERMANN | ÜSÉ MEYER

Der Weg zum
EIGENHEIM

Finanzierung, Kauf, Bau und Unterhalt

Dank

Die Autoren danken folgenden Personen und Institutionen für die Unterstützung beim Verfassen des Ratgebers: Thomas Graf, SVIT, Sektion Bern; Inspektorat für die Notariate, Grundbuch- und Konkursämter des Kantons Zürich; Reto Coutalides, Zürich; Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner, Zürich; Christoph Enzler, Bundesamt für Wohnungswesen, Grenchen; Peter Diggelmann, Archobau AG, Zürich und Chur; Lorenz Heim, Adrian Wenger und Nicola Waldmeier, VZ VermögensZentrum, Zürich

Beobachter-Edition

9., überarbeitete Auflage, 2015

© 1995 Axel Springer Schweiz AG

Alle Rechte vorbehalten

www.beobachter.ch

Herausgeber: Der Schweizerische Beobachter, Zürich

Lektorat: Käthi Zeugin, Zürich

Umschlaggestaltung: Cornelia Federer, fraufederer.ch

Umschlagfoto: plainpicture, Hamburg

Reihenkonzept: buchundgrafik.ch

Satz: Jacqueline Roth

e-Book: mbassador GmbH, Luzern

ISBN 978-3-85569-915-5

eISBN 978-3-85569-592-8

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Inhalt

Vorwort

1 Wohneigentum ja oder nein?

Mieter oder Eigentümer?

Ein Volk von Mietern

Langsamer Trend zum Eigenheim

Miete und Eigentum im Direktvergleich

Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt

Die erste Bedürfnisabklärung

Virtuelles Wohnen im Traumhaus

Wie viel Wohneigentum liegt finanziell drin?

Die Tragbarkeitsrechnung

Wie viel kosten Wohnungen und Häuser in der Schweiz?

2 Was bietet der Markt?

Welche Eigentumsform ist die richtige?

Haus- und Wohnungsformen

Frei stehendes Einfamilienhaus

Doppeleinfamilienhaus

Reihenhaus

Terrassenhaus

Geschosswohnung

Attikawohnung

Duplexwohnung oder Maisonette

Loft

Aktuelle Standards im Eigenheimbau

Das sollte ein Eigenheim heute bieten

Wohnen im Alter

Haus ab Stange oder Designerhaus?

3 Das Traumobjekt suchen und finden

Viele Wege führen zum passenden Objekt

Zeitungsinserate und Internet

Auftrag an Makler

Vorzeitige Erbschaft oder Übernahme von den Eltern

Versteigerung

Stimmt der Preis?

Preisbestimmende Faktoren und ihre Überprüfung

Preisverhandlung

Besichtigungen: So gehen Sie richtig vor

Die erste Besichtigung

Die genaue Überprüfung des Objekts

Der Standort

Das Quartier und die Umgebung

Das Grundstück

Das Gebäude

4 Die Finanzierung

Erster Schritt: das Eigenkapital

Ersparnisse und Wertpapiere

Geld aus der 2. Säule

Geld aus der Säule 3a

Erbvorbezug und Schenkung

Darlehen

Weitere Möglichkeiten für Eigenkapital

Zweiter Schritt: die Hypothek

Der Hypothekarzinssatz

Die Hypothekarmodelle

Die Amortisation

Die Hypothekaranbieter

Der Weg zum Hypothekarkredit

Vergleichen lohnt sich

Die erste Offertrunde

Die zweite Offertrunde

Der Abschluss

Der Baukredit

5 Gemeinsames Wohneigentum verbindet

Die rechtliche Form des Eigentums

Stockwerkeigentum: eine besondere Form von Miteigentum

Was Ehepaare beachten müssen

Wichtige Punkte für Konkubinatspaare

Gleichgeschlechtliche Paare

Käufergemeinschaften

Die Wohnbaugenossenschaft

6 Der Kauf

So läuft ein Immobilienkauf ab

Verschiedene Verträge beim Kauf

Zentral: der Kaufvertrag

Der Notar

Die Zahlung richtig abwickeln

Der Grundbucheintrag

Die Kosten für den Kauf

Kauf eines Objekts ab Plan

So schulen Sie Ihr Vorstellungsvermögen

Unterlagen für den Kauf ab Plan

Kaufvertrag und GU-Vertrag

Zahlungsablauf

Zeitaufwand für den Käufer

Kauf eines Objekts aus zweiter Hand

Unterlagen für den Kauf von Altbauten

Altbauten erfordern Akzeptanz

Achtung, Altlasten

Kaufvertrag für gebrauchte Objekte

7 Bauen und Umbauen

Der individuelle Neubau

Typen- und Fertighäuser

Bauen mit dem Architekten

Der Architektenvertrag

Die Phasen des Bauprojekts

Der Werkvertrag mit den Handwerkern

Ihre Aufgaben als Bauherr oder Bauherrin

Versicherungen während der Bauzeit

Umbauen und Renovieren liegen im Trend

Richtig planen verhindert Fehlinvestitionen

Ausbauten sind Grenzen gesetzt

Die Kosten im Griff behalten

Eigenheim und Ökologie

Ökologie und Standort

Ökologische Materialwahl

Kostenfaktor Energie

Minergie

Isolation von Neubauten

Wärmetechnische Sanierung von Altbauten

Heizung und Warmwasser

Strom sparen

Beim Bauen Geld sparen

Weglassen spart Geld

Weniger Fläche spart Geld

Einfacher Ausbau spart Geld

Gebrauchte Bauteile sparen Geld

Leasen statt kaufen

Selber Hand anlegen

Vorsicht bei Tiefpreisen

Und wenn es doch etwas Luxus sein soll?

8 Stolpersteine für Bauherren

Probleme während des Baus

Bauhandwerkerpfandrechte

Konkurs des Baupartners

Terminverzögerungen

Mangelhafte Arbeit

Mängel und Garantien

Die Bauabnahme

Die Mängelrechte

9 Nach dem Einzug

Der Unterhalt

Laufender Unterhalt zahlt sich aus

Rücklagen bilden

Investitionen richtig planen

Finanzen und Versicherungen

Erneuerung des Hypothekarkredits

Versicherungen für Eigenheimbesitzer

Steuern für Eigenheimbesitzer

Wenn es finanziell eng wird

10 Der Wiederverkauf

Vorbereitung auf den Wiederverkauf

Die Ausrichtung der Hypothek

Selber verkaufen oder Makler beauftragen?

Der Immobilienmakler

Welchen Wert hat die Liegenschaft?

So verkaufen Sie Ihre Liegenschaft auf eigene Faust

  Anhang

Musterverträge

Adressen und Links

Literatur

Stichwortverzeichnis

Vorwort

Der Immobilienmarkt sendet derzeit unterschiedliche Signale aus: Zum einen ist die Finanzierung eines Eigenheims so günstig wie noch nie, zum anderen haben die Preise für Häuser und Wohnungen in den grossen Städten und Agglomerationen ein Niveau erreicht, das die eigenen vier Wände für viele Normalverdiener kaum erschwinglich macht. Eine Ausgangslage, die noch genauere Abklärungen erfordert als bis anhin. Im Fokus steht dabei vor allem die langfristige Tragbarkeit, falls die Zinsen wieder anziehen, aber auch das Risiko, zu viel für das Eigenheim zu bezahlen und bei einem allfälligen Wiederverkauf einen Teil des eingesetzten Kapitals zu verlieren.

Nicht nur bei der langfristigen Tragbarkeit und der Einschätzung der Immobilienpreise betreten Sie als künftiger Wohnungs- oder Hausbesitzer Neuland. Dieser Ratgeber begleitet Sie deshalb auf dem Weg zum eigenen Heim, beantwortet Ihre Fragen und macht Sie auf mögliche Fussangeln aufmerksam. Dabei werden sämtliche wichtigen Bereiche beleuchtet: angefangen beim Grundsatzentscheid, überhaupt Wohneigentum zu kaufen, über die Wahl des passenden Objekts oder die Suche nach dem geeigneten Architekten, die Finanzierung sowie die Unterzeichnung der umfangreichen Verträge bis hin zur Übernahme und zum Bezug des neuen Zuhause.

Nicht zu kurz kommen dabei auch Themen, die in den letzten Jahren immer grössere Wichtigkeit erhalten haben: der Energieverbrauch von Liegenschaften, Fördergelder für die energetische Sanierung älterer Häuser, Massnahmen für eine altersgerechte Wohnumgebung sowie Tipps für einen späteren Wiederverkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung.

Wir wünschen Ihnen Erfolg bei der Realisierung Ihres Traums und viel Freude an den neuen vier Wänden.

Reto Westermann, Üsé Meyer

im Oktober 2015

Mieter oder Eigentümer?

Kaufen ist günstiger als mieten – mit diesem Slogan wollen Banken und Immobilienmakler ihren potenziellen Kundinnen und Kunden den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung schmackhaft machen. Doch der Entscheid, die gemietete Wohnung zugunsten eines Eigenheims aufzugeben, lässt sich nicht auf die rein finanzielle Ebene reduzieren. Er muss in jedem einzelnen Fall genau überprüft und auf die persönlichen Bedürfnisse abgestimmt werden.

Eine entscheidende Rolle spielt dabei die eigene Zukunftsplanung: Besteht etwa das Risiko, den Arbeitsplatz zu verlieren, befindet sich die Beziehung in einer Krise oder ist in den nächsten zwei, drei Jahren ein längerer Auslandaufenthalt geplant, so ist die Mietwohnung sicher die bessere Alternative. Sie kann meist innert dreier Monate gekündigt werden und bietet die nötige Flexibilität. Sind die persönlichen Verhältnisse hingegen gefestigt und die Aussichten für die nächsten Jahre klar, kann der Wechsel zum Wohneigentum eine gute Alternative sein. Er sollte aber umfassend geplant werden.

TIPP Machen Sie sich rechtzeitig vor dem möglichen Kauf von Wohneigentum Gedanken über Ihre persönliche Situation und Ihre Pläne für die nächsten zwei bis fünf Jahre. Spielen Sie dabei mehrere Szenarien durch und überlegen Sie sich, welche Auswirkungen diese auf einen Kaufentscheid haben.

Ein Volk von Mietern

Gemäss Schätzungen besitzen 38 Prozent der Schweizer Bevölkerung ein Haus oder eine Wohnung. Obwohl dieser Anteil gestiegen ist, bildet die Schweiz im internationalen Vergleich immer noch das Schlusslicht in Sachen Wohneigentum. In Deutschland und Österreich liegt der Anteil klar über 50 Prozent, in Frankreich über 60 und in Rumänien gar bei 97 Prozent (siehe Grafik).

Für die vergleichsweise tiefe Wohneigentumsquote in der Schweiz sind folgende Gründe mitverantwortlich:

▪Die Schweiz hat einen grossen Bestand an Mietwohnungen.

▪Die Mietwohnungen weisen im Vergleich zum Ausland einen hohen Standard auf und sind oft gut gelegen.

▪Das Angebot an freien Mietwohnungen ist – ausserhalb der Ballungszentren – ausreichend gross.

▪Zahlreiche Baugenossenschaften haben in den letzten Jahren hochwertige Wohnungen zu zahlbaren Preisen erstellt.

▪75 Prozent der Mieterinnen und Mieter fühlen sich gemäss der eidgenössischen Verbrauchserhebung in ihrer Wohnung wohl.

▪Das Leben in der Stadt liegt wieder im Trend. Obwohl dort heute vermehrt Eigentumswohnungen gebaut werden, ist ein Grossteil der Wohnungen in städtischen Zentren immer noch nur zur Miete zu haben. In der Stadt wird traditionellerweise in Mietwohnungen gewohnt.

▪Gerade bei sehr hochpreisigen Wohnungen zieht es die Kundschaft vor, diese zu mieten statt zu kaufen.

▪Die Ansprüche an die Lage und den Ausbau eines Eigenheims sind in der Schweiz mehrheitlich sehr hoch und deshalb nicht immer bezahlbar.

Quelle: Eurostat/LBS Research/BWO, 2013

Langsamer Trend zum Eigenheim

Trotz des guten Angebots an Mietwohnungen träumen gemäss einer Studie der ETH Lausanne 82 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer von einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung. Noch zu Beginn der Neunzigerjahre hätten sich nur die wenigsten diesen Traum erfüllen können. Baupreise und Hypothekarzinsen erreichten damals Rekordhöhe, und die Beschaffung des Eigenkapitals war wesentlich schwieriger. Das sieht heute anders aus:

▪Die Hypothekarzinsen bewegen sich auf rekordtiefem Niveau. Das gilt selbst für feste Hypotheken mit langen Laufzeiten von bis zu zehn Jahren. Dadurch lässt sich die finanzielle Belastung tief halten und ist auf Jahre hinaus planbar.

▪Seit 1995 kann Geld aus der 2. Säule (BVG) und der Säule 3a zum Erwerb von Wohneigentum genutzt werden. Dadurch ist es einer breiteren Schicht möglich geworden, das Eigenkapital für einen Haus- oder Wohnungskauf aufzubringen.

▪Insbesondere im städtischen Umfeld werden vermehrt Eigentumswohnungen gebaut.

Dass Wohneigentum heute für eine breitere Bevölkerungsschicht erschwinglich ist als noch vor rund 20 Jahren, zeigt der sogenannte Housing Affordability Index (HAI) Composite, der in der Schweiz von der Grossbank Credit Suisse erhoben wird. Damit lässt sich berechnen, welchen Anteil des Haushaltseinkommens Eigenheimbesitzer für Hypothekarzins, Amortisation und Unterhalt aufwenden müssen. In der Schweiz betrug dieser Anteil zu Beginn der Neunzigerjahre 68 Prozent für Einfamilienhausbesitzer und 45 Prozent für die Besitzer von Eigentumswohnungen. 2014 waren es nur noch 20 respektive 17 Prozent.

Miete und Eigentum im Direktvergleich

Vor- und Nachteile lassen sich zahlreiche aufführen – sowohl von Mietobjekten als auch von einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus. Die nebenstehende Tabelle zeigt die Hauptkriterien, die Sie in Ihre persönliche Abwägung einbeziehen sollten.

Eine wichtige Entscheidungshilfe vor dem Kauf eines Eigenheims ist ein erster provisorischer Kostenvergleich zwischen Ihrer Mietwohnung und aktuellen Angeboten auf dem Immobilienmarkt. Die dazu nötigen Angaben zu den Zinssätzen für Hypotheken finden Sie auf den Internetseiten der Banken, aktuelle Verkaufsangebote in Ihrer Region in der Zeitung oder ebenfalls im Internet. Auf den Internetseiten vieler Banken können Sie einen solchen Kostenvergleich auch direkt online vornehmen.

Zu beachten ist aber: Der Vergleich zwischen Miet- und Eigentumswohnungen ist nur bedingt möglich. Denn in den seltensten Fällen könnten Sie dieselbe Wohnung mieten oder kaufen.

Quelle: www.hypotheken-boerse.ch; www.homegate.ch; www.immoscout24.ch

Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt

Wer einen Computer kauft, ist schnelle Preisänderungen gewohnt. Das Gerät, das man für einen als günstig geltenden Preis erworben hat, steht nur wenig später nochmals 30 Prozent billiger im Schaufenster. Die Preise auf dem Immobilienmarkt hingegen verändern sich langsamer, und die Preissprünge sind kleiner. Höchstens dort, wo eine stark anziehende Nachfrage einem zu kleinen Angebot gegenübersteht, sind eine schnellere Preisentwicklung und grössere Sprünge festzustellen.

Die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser wird seit Jahren von spezialisierten Unternehmen genau verfolgt und mittels Zahlenreihen dokumentiert. Heute ist es auch möglich, Prognosen für die künftige Entwicklung der Immobilienpreise zu machen. Diese Berechnungen basieren auf den erwähnten Zahlenreihen und einer ganzen Zahl weiterer Faktoren aus der Volkswirtschaft, der Bauwirtschaft und der Immobilienbranche: beispielsweise auf der Entwicklung der Einkommen, dem Bruttoinlandprodukt, dem Wohnungsleerstand oder der Investitionstätigkeit.

*Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner, 2015

Eine Auswertung der Zahlen der letzten 30 Jahre hat gezeigt, dass sich Zusammenhänge zwischen den Faktoren aus der Volks- und Bauwirtschaft sowie der Immobilienbranche und den Immobilienpreisen herstellen lassen. Legt beispielsweise das Bruttoinlandprodukt zu, ziehen mit einiger Verzögerung auch die Preise für Einfamilienhäuser an. Mit speziellen Statistikprogrammen lässt sich so der kumulierte Einfluss aller Faktoren auf die künftigen Preise für Häuser und Wohnungen errechnen und eine zuverlässige Prognose erstellen. Für Immobilieninvestoren, Banken und die Bauwirtschaft sind solche Prognosen wichtige Planungsinstrumente.

Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Stand 31. März 2015

Ihnen als Käuferin oder Käufer einer einzelnen Immobilie geben solche Zahlen einen Hinweis darauf, wie sich der Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Einfamilienhauses in Zukunft entwickeln könnte. Wenig helfen die Zahlen hingegen denjenigen, die meinen, aufgrund der Prognosen auf ein Schnäppchen warten zu können. Denn anders als beim Computer kann man mit dem Kauf einer Immobilie nicht zuwarten, bis eine prognostizierte Preissenkung eintritt. Bis dann hat das Haus, für das man sich interessiert, meist längst einen anderen Käufer gefunden.

TIPP Wegen der grossen Nachfrage sind die Preise für Häuser und Wohnungen in den letzten Jahren in einigen Regionen der Schweiz zum Teil sehr stark gestiegen (siehe Kasten auf Seite 20 unten). Damit nimmt auch das Risiko einer Immobilienblase zu. Von einer solchen Blase spricht man, wenn sich die Preise für Immobilien immer weiter vom realen Wert entfernen. Wer in einer solchen Situation ein überteuertes Objekt kauft, muss in der Regel mehr Eigenkapital aufbringen, da die Bank für die Hypothek nur den realen Wert einsetzt. Zudem ist die Gefahr gross, dass die Liegenschaft bei einem Platzen der Immobilienblase sehr viel an Wert einbüsst und damit auch das eingesetzte Eigenkapital verloren geht. Wo das Risiko einer Immobilienblase besteht, zeigt beispielsweise der regelmässig von der UBS veröffentlichte Immobilienblasen-Index, den man im Internet findet (www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-de).

INFO Angaben zur aktuellen Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser finden Sie regelmässig in allen grossen Tageszeitungen und im Internet.

Die erste Bedürfnisabklärung

Je nachdem, in welcher Region der Schweiz Sie Ihr Traumobjekt suchen: Entweder wird Sie das Angebot an Häusern, Wohnungen oder Bauland fast erschlagen oder Sie finden einen ziemlich ausgetrockneten Markt vor.

Wie auch immer – bevor Sie sich wahllos auf alle Angebote stürzen, sollten Sie sich erst einmal bewusst werden, welche Art Immobilie Ihnen überhaupt entspricht, in welcher Umgebung sie stehen sollte und wie Ihr persönlicher Lebensplan für die nähere, aber auch fernere Zukunft aussieht. Denn, so abgedroschen es klingen mag: Nur wer weiss, wonach er sucht, kann fündig werden.

ANFANGS BEMÜHTE SICH FAMILIE K. aus Lenzburg gut dreimal pro Woche zu einer Hausbesichtigung. Das nahm viel Zeit in Anspruch, und die Eltern mussten sogar den einen oder anderen Ferientag opfern. So richtig sagte ihnen aber keines der Objekte zu. Das eine war etwas klein, beim anderen suchten sie im Ort vergeblich nach einem Bahnhof, das dritte war ein dunkles Loch. Daraufhin nahmen sich die K.s ein Wochenende lang Zeit, um sich mit ihrer Situation und ihren Ansprüchen an ein Haus auseinanderzusetzen. Anhand der zu Papier gebrachten Mindestanforderungen an das neue Zuhause kontrollieren sie jetzt jedes Immobilieninserat auf seine Tauglichkeit. Seither besichtigt Familie K. zwar nur noch drei Objekte pro Monat – zwei davon kommen dafür meist in die engere Auswahl.

Eine erste Bedürfnisabklärung ist für Sie als angehender Eigenheimbesitzer Pflicht (siehe Checkliste). In einem zweiten Schritt müssen Sie abklären, wie viel Sie maximal für Ihr Wohneigentum bezahlen können (siehe Seite 26). Dann kann es mit der Suche losgehen. Haben Sie ein Objekt gefunden, das infrage kommt, werden Sie es unverbindlich besichtigen und erst dann von Grund auf prüfen (siehe Seite 59).

Sie müssen noch nicht alle Fragen abschliessend beantworten. Wichtig ist, dass Sie sich in einem ersten Schritt der Anforderungen bewusst werden, die Sie an Ihr zukünftiges Objekt stellen. Notieren Sie Ihre Antworten und Sie werden erkennen, dass Sie bereits ein relativ klares Profil Ihres zukünftigen Eigenheims entworfen haben (siehe nächste Seite).

Mit einem solchen Profil können Sie die Angebote auf dem Immobilienmarkt daraufhin prüfen, ob sie möglichst vielen Ihrer Ansprüche genügen. Haben Sie sich etwa notiert, dass der Arbeitsweg mit öffentlichen Verkehrsmitteln nicht länger als 45 Minuten dauern darf, können Sie alle weiter entfernten Angebote von vornherein streichen.

Virtuelles Wohnen im Traumhaus

Eine gute Möglichkeit, die eigenen Vorstellungen zu konkretisieren, ist das «virtuelle» Wohnen: Alle Mitglieder des Haushalts sollen in Gedanken schon einmal in ihrem Traumhaus leben. Vergegenwärtigen Sie sich in einem ersten Schritt Ihren heutigen, normalen Tagesablauf. Notieren Sie sich diesen über eine Woche in einem Wohntagebuch. Wie stehen Sie am Morgen auf? Welche Rituale haben Sie? Was machen Sie unter der Woche am Abend? Wie viel Zeit verbringen Sie in welchem Raum? Wie sieht ein normales Wochenende bei Ihnen zu Hause aus?

In einem zweiten Schritt überlegen Sie anhand Ihres Wohntagebuchs, was für Sie an Ihrem heutigen Alltag positiv ist und was Sie stört. Dann schreiben Sie frei von der Leber weg auf, wie für Sie ein perfekter Tagesablauf aussehen würde. Das kann beispielsweise beinhalten, dass in Ihrem zukünftigen Haus das WC ganz sicher auf dem gleichen Stock wie Ihr Schlafzimmer liegen soll (nicht wie heute nur über die Treppe erreichbar) oder dass Sie, wie jetzt schon, bei jedem Aufwachen in die Morgensonne blinzeln wollen.

Schliessen Sie in Ihre Überlegungen auch unterschiedliche Voraussetzungen ein: Wie ändert sich Ihr Alltag im Verlauf der Jahreszeiten, bei schönem und bei schlechtem Wetter?

Mit diesem fiktiven Wohntagebuch können Sie Ihre eigenen Anforderungen auf lockere Art formulieren und sie mit denjenigen Ihrer Mitbewohner vergleichen. Ausserdem wird Ihr Architekt – falls Sie ein eigenes Haus bauen – anhand eines solchen Wohntagebuchs von Anfang an besser auf Ihre Wünsche eingehen können.

Wie viel Wohneigentum liegt finanziell drin?

Nun haben Sie ein grobes Anforderungsprofil für Ihr zukünftiges Heim erstellt. Ob Sie sich dieses leisten können, ist die nächste Frage, die es zu klären gilt. In erster Linie hängt das von Ihren finanziellen Eigenmitteln und von Ihrem Einkommen ab.

Eine Immobilie wird üblicherweise mit Eigenkapital und Fremdkapital finanziert. Das Eigenkapital besteht aus Geld, das Sie selbst aufbringen – sei es von Ihrem Konto, aus Wertschriften, aus einem privaten Darlehen, aus einem Erbvorbezug oder über einen Vorbezug von Pensionskassenguthaben. Das Fremdkapital kommt in Form eines Hypothekarkredits von einem Finanzinstitut: einer Bank, einem Versicherer oder einem spezialisierten Anbieter von Hypotheken. Der Kredit teilt sich meist auf in eine erste Hypothek (65 bis 70 Prozent der Kauf- oder Bausumme) und eine zweite Hypothek (10 bis 15 Prozent). Für die zweite Hypothek wird in der Regel ein höherer Zins verlangt, und sie muss innert 15 Jahren amortisiert – also zurückgezahlt – werden. Damit Sie für einen Kredit überhaupt infrage kommen, verlangen die Finanzinstitute in der Regel, dass Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen können (Details zur Finanzierung siehe Seite 79).

Die Tragbarkeitsrechnung

Ein weiterer Prüfstein ist Ihr jährliches Bruttoeinkommen. Eine Faustregel besagt, dass die jährliche Belastung durch die Immobilie nicht mehr als ein Drittel davon ausmachen darf. Nach diesem Kriterium wird später auch die Bank Ihr Kreditgesuch beurteilen – und, wenn Sie es nicht erfüllen, die Hypothek verweigern. Wichtig zu wissen: Das Einkommen des Partners, der Partnerin darf nur zum Haupteinkommen dazugerechnet werden, wenn eine Solidarschuldnerschaft besteht. Dies betrifft vor allem Konkubinatspaare.

Nicht vergessen dürfen Sie, dass das eigene Haus neben dem Hypothekarzins noch andere Kosten verursacht: die Amortisation der zweiten Hypothek, die Nebenkosten sowie Rückstellungen für Unterhalt und Reparaturen oder Renovationen (siehe Kasten und Seite 220).

Um zu prüfen, ob eine ins Auge gefasste Immobilie für Sie finanziell tragbar ist – und ob Sie für die Finanzinstitute grundsätzlich kreditwürdig sind –, können Sie selbst eine Tragbarkeitsrechnung aufstellen. In dieser Rechnung wird eruiert, wie hoch Ihre monatliche Belastung mit einem bestimmten Objekt sein wird und in welchem Verhältnis diese Belastung zu Ihrem Bruttoeinkommen steht. Ein Beispiel finden Sie auf der nächsten Seite.

Als Hypothekarzins wird in der Tragbarkeitsrechnung jedoch nicht der gerade aktuelle Zinssatz verwendet, sondern ein künftig zu erwartender Durchschnittszins. Wie hoch dieser angesetzt wird, variiert von Bank zu Bank: Eine konservativ rechnende Bank etwa setzte Anfang 2015 für die erste Hypothek wie auch für die zweite Hypothek 5 Prozent ein. Andere Banken rechneten mit 4,5 Prozent für die erste und 5,5 Prozent für die zweite Hypothek, progressive Banken mit je 4,5 Prozent. Erkundigen Sie sich nach den gegenwärtigen Sätzen, die die Banken anwenden, und verwenden Sie für Ihre Berechnung einen Durchschnitt. Für Mitte 2015 setzen Sie also je 5 Prozent ein. Für die Nebenkosten inklusive Rückstellungen gehen die Finanzinstitute von jährlichen Ausgaben in der Höhe von 1 Prozent des Liegenschaftswerts aus (Kosten für Haus und Land).

Viele Finanzinstitute bieten im Internet automatische Tragbarkeitsrechner an (beispielsweise www.vzch.ch/immorechner). Dort müssen Sie nur noch die entsprechenden Zahlen einsetzen und wissen sofort, ob Sie sich das gewünschte Objekt leisten können.

Bleiben Sie realistisch

Es hat wenig Sinn, in der Vorfreude aufs eigene Heim zu optimistisch zu rechnen. Beziehen Sie auch folgende Überlegungen mit ein:

▪Je weniger Überschuss in der Tragbarkeitsrechnung resultiert, desto schwieriger wird es, einen Kredit zu erhalten. Zudem kann dies bedeuten, dass Sie persönliche Einschränkungen auf sich nehmen müssen (bei Konsum, Freizeit, Ferien, Auto). Auch ist eine solche Tragbarkeitsrechnung bloss eine Momentaufnahme. Sie berücksichtigt weder zukünftige Risiken wie Arbeitsplatzverlust, Invalidität oder Scheidung noch Chancen wie Lohnerhöhungen oder eine Erbschaft.

▪Zurzeit (Sommer 2015) sind die Preise für Wohneigentum an den meisten Orten sehr hoch. Angesichts der aktuell sehr tiefen Hypothekarzinsen könnte man in Versuchung kommen, ein Objekt zu kaufen, obwohl es überteuert ist. Sollten die Immobilienpreise in Zukunft aber wieder stark sinken – und mit ihnen auch der Wert Ihrer Liegenschaft –, kann es sein, dass das Finanzinstitut Ihnen dann die Hypothek reduziert und Sie zur Tilgung des Fehlbetrags plötzlich neues Bargeld aufbringen müssen.

Wie viel kosten Wohnungen und Häuser in der Schweiz?

Auf den ersten Blick sind die Kosten für Häuser und Wohnungen in der Schweiz verglichen mit anderen Ländern hoch. Setzt man die Preise aber in Relation zu den Einkommen, zeigt sich, dass ein Eigenheim für viele bezahlbar ist – vorausgesetzt, man bringt das nötige Eigenkapital auf. Zwei Faktoren beeinflussen den Preis: die Kosten für das Land und die Kosten für das Gebäude. Während die Kosten für den Bau eines Hauses schweizweit nur kleine Differenzen aufweisen – bedingt etwa durch längere Transportwege in abgelegene Gebiete oder wenig Konkurrenz unter den Handwerkern –, schwanken die Landpreise gewaltig. Die Tabelle veranschaulicht, wie unterschiedlich teuer das gleiche Haus, die gleiche Wohnung mit gleich grossem Landanteil in verschiedenen Regionen der Schweiz sein kann.

Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Datenstand 31. März 2015

Welche Eigentumsform ist die richtige?

Vor dem ersten Blick in den Inseratenteil der Zeitungen oder auf die Internetseite von Immobilienvermittlern sollten Sie sich mit der Frage auseinandersetzen, welche Form des Wohneigentums sich für Sie am besten eignet. Wohneigentum kann in der Schweiz auf mehrere Arten erworben werden (siehe Seite 110). Die häufigsten Formen sind das Alleineigentum und das Stockwerkeigentum (bei Eigentumswohnungen üblich). Darüber hinaus existiert die Möglichkeit, eine Immobilie gemeinsam mit anderen Partnern zu erwerben.

Welche Form für Sie die richtige ist, hängt ab vom gewünschten Wohnort, vom Preis, den Sie maximal bezahlen können, und von Ihren persönlichen Vorlieben. Möchten Sie beispielsweise in einer grösseren Stadt Wohneigentum kaufen, kommt in erster Linie eine Eigentumswohnung infrage, die im Stockwerkeigentum erworben wird. Einfamilienhäuser sind, weil sie relativ viel Land benötigen, im städtischen Umfeld meist unerschwinglich. Zieht es Sie hingegen aufs Land, könnte Ihr zukünftiges Heim auch ein Einfamilienhaus sein, das Sie im Alleineigentum erwerben. Oder haben Sie Lust, mit Freunden zusammen ein Mehrfamilienhaus zu kaufen oder zu bauen? Dann bietet sich die Gründung einer Wohnbaugenossenschaft oder einer einfachen Gesellschaft als erprobter Weg an.

Haus- und Wohnungsformen

Wer die Immobilieninserate in den Zeitungen oder im Internet durchforstet, sieht sich einer Vielzahl von Wohnungs- und Haustypen gegenüber: Geschosswohnungen, Doppelhaushälften, Attikas, Lofts, Duplexwohnungen, Terrassenhäuser oder Terrassenwohnungen. Für Laien sind diese Bezeichnungen nicht immer einfach auseinanderzuhalten, und es ist schwierig, sich konkret vorzustellen, wie das jeweilige Objekt in der Realität aussehen könnte.

In der folgenden Zusammenstellung finden Sie einen Überblick über die gängigsten Haus- und Wohnungstypen, wie sie in Inseraten angepriesen werden – jeweils ergänzt mit den wichtigsten Vor- und Nachteilen.

Frei stehendes Einfamilienhaus

Das allein stehende Haus, umgeben von einem grossen Garten, ist immer noch der Traum der meisten Immobilienkäufer. Zur Realisierung eines zweistöckigen Einfamilienhauses üblicher Grösse mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und einer Garage fürs Auto werden 400 bis 500 Quadratmeter Land benötigt. Entsprechend lässt sich dieser Traum meist nur abseits der Zentren realisieren, wo die Landpreise moderat sind.

+Vorteile: Viel Privatsphäre, wenig Reibungsfläche mit den Nachbarn, alleinige Verfügungsgewalt, viel Freiheit bei der Gestaltung von Gebäude und Grundriss

−Nachteile: Hohe Grundstückskosten wegen des grossen Landbedarfs, höhere Kauf- bzw. Baukosten als bei aneinandergebauten Häusern

Doppeleinfamilienhaus

Werden zwei Einfamilienhäuser aneinandergebaut, spricht man von einem Doppeleinfamilienhaus. Jede Haushälfte orientiert sich dadurch zwar nur noch nach drei Seiten, dafür sinken der Landbedarf und die Baukosten. Zudem ist es möglich, teure Installationen, beispielsweise die Heizungsanlage, nur einmal zu erstellen und gemeinsam zu nutzen.

+Vorteile: Geringerer Landbedarf und tiefere Kauf- bzw. Baukosten

−Nachteile: Weniger Privatsphäre, da man Wand an Wand mit den Nachbarn lebt. Weniger Freiheit in der Gestaltung des Grundrisses, da an einer Wand keine Fenster eingebaut werden können.

Reihenhaus

In den englischen Industriestädten gehören die Reihenhäuser mit ihren typischen Backsteinfassaden seit mehr als hundert Jahren zum gewohnten Bild. Auch bei uns hat sich das Reihenhaus in den letzten Jahrzehnten zu einer gefragten Wohnform entwickelt. Dank geringem Landbedarf – 200 Quadratmeter genügen – und der aneinandergereihten Bauweise sind die Häuser um einiges billiger als frei stehende.

Dafür wohnt man mit den Nachbarn auf beiden Seiten Wand an Wand, der Garten besteht nur aus einem Streifen Grün, die Grundrisse sind oft schmal und lang und die Wohnräume auf bis zu drei Stockwerken übereinandergestapelt. Entsprechend oft müssen Reihenhausbesitzer Treppen hoch- und runtersteigen.

+Vorteile: Günstiger Preis, kompakte Bauweise hilft Energie sparen

−Nachteile: Wenig Privatsphäre und oft recht enge, schmale Grundrisslösungen mit schlecht möblierbaren Zimmern

Terrassenhaus

In den Sechziger- und Siebzigerjahren entdeckten Architekten und Investoren in der Schweiz das Bauen am Hang. Treppenstufen vergleichbar, wurden die Wohnungen entlang der Hangschräge versetzt übereinandergestapelt. So entstand eine Zwitterlösung zwischen Haus und Wohnung: das Terrassenhaus. Gewohnt wird meist auf einem Stockwerk, die Fenster gehen nach drei Seiten. Zur Talseite ist eine grosse Terrasse angeordnet, die den Häusern, die eigentlich Wohnungen sind, ihren Namen gibt. Einen Garten haben diese Wohnungen meist nicht. Verkauft werden sie deshalb oft nicht im Allein-, sondern im Stockwerkeigentum.